Kiinteistön kuntoarvio - laadukas kuntotarkastus auttaa PTS:n laadinnassa

Kiwa Inspectan kuntotarkastus eli kuntoarvio on ainetta rikkomaton kuntotarkastus, eikä se sisällä laajan kuntotutkimuksen kaltaisia selvityksiä. Kuntotarkastus laaditaan RT-kortiston suoritusohjeiden mukaisesti rakenne-, LVI- ja sähköasiantuntijoidemme yhteistyönä. Kuntotarkastusta johtaa aina kokenut kuntotarkastaja. Kiwa Inspecta on luonut yhtenäisen arviointiprosessin, jolla varmistetaan kuntotarkastuksen korkea laatu, johdonmukaisuus ja kehittäminen.

Kuntoarvio on parhaassa tapauksessa ennakoiva toimenpide, jossa selvitetään mitä tulevia korjaustarpeita PTS-suunnitelmaan on kirjattava ja budjetoitava seuraavina kymmenenä vuotena. Usein kuntoarvion taustalla on kiinteistön käyttäjien omia havaintoja ongelmista, vaurioista tai vuodoista. Toisaalta taustalla voi olla myös kiinteistön elinkaaren vaihe: juuri nyt saatetaan lähestyä niitä aikoja, jolloin kiinteistön peruskorjauksen hankesuunnittelu pitäisi käynnistää. Kuntoarvio auttaa selvittämään nämä korjaustarpeet ja niihin liittyvät korjausmenetelmät etukäteen, jolloin voidaan välttyä turhilta ja kalliilta yllätyksiltä.

Rakennuksen kunnon selvitys on paras aloittaa yleisellä kuntoarviolla ja edetä sen jälkeen tarkempiin tutkimuksiin tarvittaessa, jos ongelmia havaitaan. Näin tehdään vain tarpeellisia tutkimuksia ja kustannukset pysyvät kurissa. Saat käyttöösi tiedot, joiden pohjalta näet kiinteistösi korjaus- ja huoltotarpeet pitkälle tulevaisuuteen.

Kiwa Inspectan kuntotutkimuksen asiantuntijat palvelevat näillä paikkakunnilla ja niiden lähiseuduilla:

• Helsinki
• Jyväskylä
• Lahti
• Oulu
• Rovaniemi
• Seinäjoki
• Tampere
• Turku
• Vantaa

Kuntoarvio laaditaan rakennusosittain soveltaen KH-ohjekortin asuinkiinteistön kuntoarvio; suoritusohje RT 103003 nimikkeistöä ja periaatteita. Raportin kuntoarvio-osassa tarkastellaan kohteen nykytilannetta, kuntoa ja käyttöä. Raportissa esitetään ja ehdotetaan kunnossapitotoimenpiteitä ja käydään läpi uusimistarpeet sisältäen rakennus-, lvi- ja sähkötekniikan osa-alueet. Raportin PTS-osassa esitetään ehdotus kiinteistön kunnossapitosuunnitelmaksi. Raportissa esitetään muutos- ja parannustöiden karkeat kustannusarviot ja niiden ajoitus. Toimenpide-ehdotukset laaditaan 10 vuoden jaksolle, pääpainon ollessa lähimpien viiden vuoden aikana odotettavissa olevissa töissä.

Kuntoarvioon sisältyvät tutkimukset kiinteistön kunnossapitovastuulla oleville rakennusosille ja järjestelmille pistokoeluontoisesti siten, että niiden kunnosta ja korjaustarpeesta saadaan riittävän tarkka yleiskuva. Huoneistoja tarkastetaan verkkokaupassa esitetty lukumäärä.

Kuntoarvion kokonaishintaan sisältyvät myös käyttäjille tehtävän kyselyn laatiminen ja raportointi (kysely tehdään sähköisesti). Suoritettavasta kyselystä tehdään yhteenveto raportin liitteeksi. Raportti luovutetaan PDF-muodossa ja tarvittaessa PTS-taulukko MS-Excel –muodossa.

Kiinteistön kuntoarvio eli kuntotarkastus on rakenteita rikkomattomiin menetelmiin perustuva tutkimus. Siinä ei mennä niin syvälle kiinteistön rakenteisiin ja ominaisuuksiin kuin laajemmassa kuntotutkimuksessa. Kuntotarkastuksen yhteydessä selviää kuitenkin rakenteiden ja taloteknisten järjestelmien kunto pääpiirteittäin ja myös se, onko mahdollisesti tarvetta lisätutkimuksille ja missä laajuudessa. Kuntotarkastus on selkeä tuote ja siihen löytyy suoritusohjeet (RT 18-10672). Laaja kuntotutkimus maksaa yleensä moninkertaisesti kuntoarviota enemmän.

Kiwa Inspectan kuntotarkastajat aloittavat lähettämällä kuntoarvioon liittyvät asukas- ja isännöitsijäkyselyt ja selvittävät rakennusten pohjatiedot tulevaa kuntotarkastusta varten. Kenttätyö vie yleensä 4-8 tuntia per tutkittava kohde, jonka aikana tutkijat käyvät järjestelmällisesti läpi suunnitelmat, rakenteet ja LVIS-järjestelmät sekä tekevät tarvittavat mittaukset kohteessa. Suuren osan työstä vaatii myös raportin kirjoittaminen, joka vie usein enemmän kuin tuplasti kenttätyötä pidempi vaihe. Raportti valmistuu yleensä kahden viikon sisällä kohdekäynnistä.

Kuntoarviota voidaan tehdä eri taloteknisissä kiinteistöjärjestelmissä ja rakenteissa samanaikaisesti, eivätkä tutkimukset aiheuta haittaa tilojen käytölle. Tutkimuksien hinnat vaihtelevat paljon kohteesta riippuen, mutta liikkeelle päästään jo muutamalla tuhannella eurolla.

Lue lisää tutkimuksen tilaamisesta asiantuntijaartikkelistamme: Kiinteistöistön kuntotutkimuksen ostaja – suunnittele ennen kuin teet 

Hyvä kuntoarvioraportti on työkalu, jota kaipaavat taloyhtiöiden ja kiinteistöjen asukkaat, omistajat, hallitukset ja isännöitsijät, mutta myös remontteja suunnittelevat ja toteuttavat yritykset. Tärkeintä raportissa ovat siinä esitetyt tutkimuksen johtopäätökset ja suositukset. Ne on kirjoitettava sellaiseen muotoon, että kaikki maallikotkin ymmärtävät helposti, missä kunnossa kiinteistö on.

Kiinteistön kuntotarkastajat esittävät raporteissaan ehdotuksia kunnossapitosuunnitelmista kymmenen vuoden ajanjaksolle (taloyhtiön pitkän tähtäimen suunnitelma eli PTS). Kuntotarkastajan raportti sisältää listan välittömästi korjausta vaativista kohteista, aikataulutuksen tulevaisuuden huolto- ja korjaustoimenpiteistä sekä tulevista tarkemmista tarkastuksista karkeine kustannusarvioineen sekä antaa ohjeita energiankulutuksen pienentämiseen.

Kuntotarkastuksen hinta muodostuu pääasiassa asiantuntijan käyttämistä työtunneista. Kuntotarkastuksen tuottamiseen kuluva aika ja tutkimuksen hinta vaihtelevat kohteen koon, ominaisuuksien ja sijainnin mukaan. Palvelun aloitus onnistuu usein jo parissa viikossa ja kustannukset ovat alkaen 2068,55 eur (alv 0 %). Vertailun vuoksi laaja kuntotutkimuksen hinta on tavanomaisesti 10 000-20 000 euroa.

Kuntoarvioissa kannattaa toki olla hintatietoinen, mutta tärkeintä on hankkia asiantuntevat henkilöt työhön. Jos korjauksessa jokin vika joudutaan korjaamaan puutteellisten tutkimuksien ja suunnitelmien vuoksi moneen kertaan tai remontti epäonnistuu, kulut voivat kasvaa hurjasti.

Taloyhtiön koosta riippumatta tutkimme 3-9 huoneistoa. Näin hinta ei nouse valtavasti pienemmästä taloyhtiöstä suurempaan, vaan vaihtelee maltillisesti 2850-4800 euron välillä. Otoskoko seuraa yleistä kuntoarvioiden ohjeistoa. Otokseen mukaan otettavat huoneistot valitaan huolellisesti edustamaan laajempaa huoneistojen joukkoa suurissa taloyhtiöissä.

Kiwa Inspectan kuntotarkastajilla on aina riittävä pätevyys ja osaaminen kuntoarvioiden toteuttamiseen. Asiantuntijoillamme on mm. rakennusterveysasiantuntijan (RTA), kosteusvaurion kuntotutkijan (KVKT), sisäilmaasiantuntijan (SISA) ja kuntoarvioitsijan pätevyyksiä (PKA). Laajempien kokonaisuuksien lisäksi on olemassa myös yksittäisiin tutkimusmenetelmiin liittyviä erityisiä pätevyyksiä, muun muassa lämpökuvaaja ja kosteusmittaaja. Asiantuntijamme löytyvät julkisista pätevyysrekistereistä.

Kiwa Inspectan kuntoarvio kiinteistölle voi sisältää myös märkätilakartoituksen, joka kannattaa tehdä kuntoarvion yhteydessä, jos pesuhuoneita on useammalta aikakaudelta, niiden ikä on yli 10 vuotta tai putkistoremontti on lähestymässä. Kuntoarvion yhteydessä hinta märkätilakartoitukselle on yleensä n. 60 eur huoneistoa kohti.

Kiwa Inspectan palveluvalikoimaan kuuluvat kaikki kiinteistöjen kuntotutkimuspalvelut, mm. putkistojen ja talotekniikan tutkimukset ja julkisivu- ja parveketutkimukset. Meiltä saat myös asiantuntevat sisäilma- ja rakennusterveyden tutkimuspalvelut.

Kuntotarkastus voidaan päivittää vuosittain kevyemmällä ja edullisemmalla korjaustarpeen arviolla eli kunnossapitotarveselvityksellä tai kevennetyllä kuntoarviolla. Suosittelemme että kuntoarvio eli kuntotarkastus toteutetaan viiden vuoden välein.

Lisäksi kiinteistön kuntoarviot voidaan kohdistaa vain tiettyyn kiinteistön tai rakennuksen osaan tai tilaan kuten kylpyhuoneisiin. Tällöin on kyse märkätilojen kuntoarviosta.

Voit hankkia kuntotarkastuksen tilaamalla sen verkkokaupasta www.tarkastusmaailma.fi -palvelun kautta. Pyrimme tuottamaan palvelun asiakkaan toivomana päivänä. Jos päivä ei jostakin syystä onnistu, sovimme uuden päivän palvelun aloitukselle.

Tilauksen saatuamme pyrimme aloittamaan kuntotarkastuksen tuottamisen ottamalla asiakkaaseen yhteyttä ja sopimalla esitietojen keräämisestä ja toimituksesta. Kohdekäynti pyritään järjestämään asiakkaan toivomana päivänä. Toimittamamme kuntotarkastus vaatii kohteen tyypistä riippuen kuntotarkastajalta tai tiimiltä 1-4 päivän työajan, jonka aikana tutkimme korjauskohteen dokumentit, rakenteet ja järjestelmät sekä kirjoitamme kirjallisen ja kuvitetun kuntoarvioraportin tilaajalle. Pyrimme toimittamaan kuntotarkastuksen raportin noin kahden viikon sisällä tutkimuskäynnistä.

Kuntotarkastajat tarvitsevat lähtötiedoiksi kohteen rakenne- ja LVIS-suunnitelmat ja pohjapiirustukset. Hyödyllinen on myös lista kohteessa tehdyistä aiemmista korjaustoimenpiteistä ja kuntotutkimuksista.

• Mikäli työ toteutetaan talvella, tehdään ulkopuoliset tutkimukset niille osin, kuin keliolosuhteet sen mahdollistavat (lumipeite). Uusintatutkimus lumien sulettua ei sisälly hintaan.
• Asiakkaan hinta sisältää kaikki työssä käytettämämme työkalu-, apuväline- ja mittalaitekulut ja matkakulut tarkastusaikana.
• Työssä noudatetaan Konsulttitoiminnan Yleisiä Sopimusehtoja (KSE 2013)
• Tilaaja toimittaa Kiwa Inspectan käyttöön tarvittavat lähtötiedot, suunnittelutiedot, korjausten ja muutostöiden tiedot, aikaisemmin suoritettujen arvioiden ja tutkimusten raportit, piirustukset (myös mahdolliset sähköisessä muodossa olevat piirustukset).
• Kiwa laatii asukaskyselyn ja tiedotteen. Asukaskyselyn kopioinnin, jakamisen ja keräämisen sekä kuntoarvioon liittyvän tiedottamisen suorittaa tilaaja. Tilaaja tiedottaa tilan käyttäjiä tutkimusajankohdasta ja on velvollinen ilmoittamaan tutkimuksen tekijälle mahdollisista esteistä ennen tarkastuksen alkamista. Mahdolliset odotteluajat laskutetaan tuntityönä. Hinnat on laskettu siten, että tutkittaviin rakenteisiin päästään käsiksi normaaleilla käsityökaluilla ilman purku-, kaivu- ja nostotöitä.